LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est le terme désignant une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet immobilier. Ce permis de construction concerne les constructions nouvelles de plus de 20 m² de surface, de plancher ou encore d'emprise au sol (40 m² dans certains cas). Pour les bâtiments existants, des travaux d'extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis.
Il est pour cela nécessaire de fournir un certain nombre de pièces (pièces énumérées ci-dessous) :
- plan de situation
- plan de masse
- plan des coupes verticales
- dessin représentant l'insertion de la construction dans l'environement
- le formulaire de demande de permis de construire
- ainsi que le descriptif des travaux
De plus, le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de l'obtention du permis de construire ou si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à un an. On peut noter que la demande de permis de construire doit être faite par le propriétaire (ou son mandataire : c'est à dire son architecte ou son constructeur par exemple) du terrain.
LE PLAN LOCAL D'URBANISME
Le plan local d'urbanisme (plus simplement appelé PLU) est le document de planification de l'urbanisme communal ou intercommunal. Il remplace le POS (ou plan d'occupation des sols) depuis la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU. Les petites communes se dotent souvent quant à elles d'une carte communale.
Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) peut avoir intérêt à se doter d'un plan local d'urbanisme.
Le plan local d'urbanisme est codifié dans le code de l'urbanisme essentiellement aux articles L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants. Le plan local d'urbanisme est élaboré par l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (ou EPCI). Les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale sont des structures administratives françaises qui regroupent plusieurs communes. Ces Etablissements Publics de Coopération Intercommunale sont encadrés par une partie du Code général des collectivités territoriales. De plus, on peut noter qu'il existe deux types d'Etablissements Publics de Coopération Intercommunale : ceux à fiscalité propre et ceux sans fiscalité propre.
LE PERMIS DE DEMOLIR
Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme devant être obtenue avant la démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans un secteur protégé ou rendu obligatoire par une commune.
On peut relever que si les démolitions sont liées à un projet de construction ou d'aménagement, le permis d'aménager ou de construire (voir définition de permis de construire dans le lexique) permet aussi d'avoir l'autorisation de démolir.
Cependant pour des opérations de démolition réalisées sur une construction menaçante, en ruine, sur un bâtiment insalubre, ou encore à l'application d'une décision de justice devenue définitive, l'obtention d'un permis de démolir n'est pas obligatoire. De plus, la demande du permis se fait à la mairie de la commune du lieu du terrain sur l'imprimé Cerfa n°13405. Le permis est périmé si la démolition n'a pas commencé dans les 3 ans ou si, passé ce délai, elle est interrompue pendant plus d'un an.
On peut noter qu'il est possible de contester un refus de délivrance de permis de démolir. Pour cela, il faut donc demander à la marie de revoir sa position dans les deux mois suivant le refus.
CERTIFICAT D'URBANISME
Le certificat d'urbanisme est un document administratif qui doit être demandé, avant toute mutation (ex : vente immobilière) au maire de la commune intéressée et au Directeur départemental de l'Equipement. Il indique, notamment, les limitations éventuelles au droit de propriété et la desserte des lieux par les équipements publics.
Il existe deux sortes de certificats :
- le certificat d'urbanisme d'information indique les dispositions d'urbanisme applicables au terrain concerné ainsi que les limitations administratives au droit de propriété
- le certificat d'urbanisme opérationnel qui a pour objet de préciser si le terrain concerné peut être utilisé ou non pour la réalisation d'une opération précisée.
Toute personne peut demander un certificat d'urbanisme, même en l'absence de tout droit sur le terrain. Le certificat d'urbanisme est instruit :
- dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande, pour un certificat d'urbanisme d'information
- dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande, pour un certificat d'urbanisme
opérationnel. L'absence de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction de 2 mois vaut délivrance d'un certificat tacite.
Toutefois, comme c'est un acte d'information et qu'il est impossible de donner tacitement une information, ce certificat tacite garantit seulement qu'il ne remet pas en cause :
les règles d'urbanisme applicables au terrain au moment de la demande de certificat, et les limitations administratives au droit de propriété et taxes exigibles.
La mairie reste toutefois tenue de délivrer même tardivement une réponse écrite. Le délai de validité du certificat est de 18 mois. Ce délai peut être prorogé par périodes d'un an, sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, à la condition que les règles d'urbanisme et le régime des taxes et participations n'aient pas été modifiés.
Lorsqu'une demande d'autorisation (un permis de construire) ou une déclaration préalable à des travaux est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, ou pendant sa prorogation, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent pas être remis en cause, à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
CERTIFICAT DE CONFORMITE
Le certificat de conformité était un document qui attestait que les travaux réalisés étaient conformes au permis de construire accordé par la mairie. Ce certificat était délivré par la Direction Départementale de l'Equipement ou par la mairie. La déclaration était créée et signée par le maître d'ouvrage ou bien par l'architecte, lorsque les travaux étaient soumis à l'obtention d'un permis de construire et que la direction des travaux était assurée par un architecte.
Le certificat de conformité a été remplacé en 2007 par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (plus simplement appelée DAACT) est un document permettant d'attester l'achèvement des travaux et leur conformité (par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée) auprès de la mairie. De plus, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est obligatoire pour l'ensemble des travaux qui ont fait l'objet d'un permis d'aménager, d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux.
On peut également noter que la mairie dispose de 3 mois à partir de la date de réception de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux pour contester la conformité de ces derniers. Une fois ce délai passé, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux..............
